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　　2016年业绩。彩生活主要业务包括物业管理、工程服务和增值服务，2016年全年三项主营业务的收入贡献分别为10.6亿元（同比增长81%）、1.26亿元（同比下降7%）和1.57亿元（同比增长48%）。公司于2016年收购以包干制管理的物业面积共计达2900万平米，其收取的物业费作为收入全额确认，推动包干制物业服务收入占该业务板块比例从2015年的34.9%大幅上升至2016年的56.5%，但由于其毛利率水平较低，约为20%（相比酬金制毛利率高达100%），影响物业管理业务板块的毛利率从2015年46.8%下滑至35.6%。考虑到工程服务和增值服务板块由于低毛利率业务占比有所提升，其板块毛利率均有不同程度下滑，由此导致公司综合毛利率从2015年的54.9%下降至43.6%。

　　扩张战略转型。彩生活于2016年11月宣布与上海银湾集团达成战略合作协议，并通过增资扩股持有约6%股权，由此公司的首个小股操盘项目落地。我们认为入股银湾集团是公司扩张战略有所转型的里程碑，即公司拓展管理面积的主要驱动力之一将从大量收并购转变为轻资产管理输出。截至2016年末，公司合约在管面积增长23%至3.95亿平米，同期合作服务面积为3.74亿平米，由此公司平台服务面积共计达7.7亿平米。公司管理层预计到2025年，彩生活社区平台服务面积将达到25亿平米，意味着未来2016-25年间复合增长率约为14%。

　　增值服务发力。作为全球居住物业社区服务面积最大的服务运营商，彩生活自2014年便开始着手打造线上服务平台“彩之云”，以便为社区居民提供多样化的增值服务。具体来看，2016年彩生活住宅在30个项目中累计销售4500余套，管理层表示今年的销售目标为一万套；E维修日均单量超过10,000单，其中95%单量来自于业主家庭；E理财2016年全年累计投资总额达19亿元，其中彩富人生贡献达18亿元。因此，随着彩生活生态圈日渐成熟，我们预计未来几年增值服务板块对总毛利的贡献占比将从2016年的24.6%逐步提升至30-35%。

　　维持买入评级。我们看好公司在行业内的领先地位，以及在传统物业管理提供稳健增长基础上以增值服务拓宽业绩增长来源的探索。考虑到公司需要1-3年时间将新收购的包干制物业管理合约逐步转换为按照酬金制管理，在此期间将一定程度上影响毛利率回升，我们将公司2017-2018年每股核心净利分别下调至0.34元（同比增长26%）和0.42元人民币（同比增长24%），并新增2019年预测值为0.50元（同比增长19%）。我们给予公司2017年16倍目标PE，对应新目标价为6.20港元（原目标价为6.57港元），考虑到目前股价较目标价存在约24%上升空间，我们维持彩生活买入评级。